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[有料来了] 房价刚跌6千,房产局长就搞降价约谈,楼市终极博弈果然暗流涌动

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发表于 2018-11-10 14:59:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
用“触及利益比触及灵魂还难”来形容当前某些地方政府,解局君想应该是再合适不过了。
随着楼市调控力度的加大,房地产爆出的奇葩事一件比一件魔幻。最近的地产圈,都在热议一个颇具魔幻主义的新词——“降价未遂”;从字面上来看我们不难理解,就是开发商降价卖房没有成功。
谁没让它成功呢?地方政府!
中央要“房住不炒”,地方要“平稳不降”。很明显,在本轮楼市调控不断加码、调控周期不断拉长的大背景下,隐藏在背后的央地博弈正暗流翻涌着。
楼市要平稳,降价不批准
前两天,有着“楼市空军司令”的微博大v杨红旭在自己的微博上晒出了一份会议纪要,这份会议纪要是安徽省砀山县某楼盘“降价未遂事件”约谈的会议纪要。
这份会议纪要说了啥呢?主要是三点:
第一:明确地方的中心思想——“楼市要平稳,降价不批准”;文件中是这么说的“政府对此高度重视,坚决打击影响市场健康的行为”、“政府要的是整体市场的平稳健康发展,不会因为一棵树毁掉一片森林”……
第二:果断杀鸡儆猴,遏制降价风气;于是乎,停止了该开发商接下来几个房地产预售证的办理,跟它合作的4家银行也一起吃了罚单。
第三:透漏下一步当地楼市的政策走向;砀山县的拆迁还要搞,我们房地产市场还是有政策利好的。
无独有偶,同样是在安徽,只不过是地点换了,从小县城砀山来到了省会合肥。
据说合肥某楼盘降价6000元/平米,从2万/平米降到1.5万/平米,于是乎房产局局长亲自前往调研,还发表重要讲话:房地产开发企业要充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性,自觉遵守商品房开发销售的有关规定和要求,规范销售行为……
这一大段官话背后啥意思呢?你不懂没关系,市场懂就行。
一段官话猛如虎,房价上涨0.5(万);该项目房价果断回调,由原先的1.5万/平米特惠价迅速回暖到2万/平米。
很明显,中央在“房住不炒”的楼市调控上持续发力,地方政府在“平稳不降”的指导思想下不断卸力,中国楼市的真相一览无遗。
10年一轮回,这一幕我见过
说实话,这熟悉的一幕,解局君是见过的。
那也是一个逢8之年,当时正值全球金融危机,房地产行业处于一个水深火热的寒潮之中,过了储备粮草过冬,不少房企打折出售房屋以求“活下去”。
针对这种情况,南京的房产局长,也就是后来因“天价香烟”落马的周久耕,在纸媒上公开表态:对于开发商低于成本价销售楼盘,下一步将和物价部门一起对其进行查处,以防止烂尾楼的出现。
尽管后来周先生被查,但他首先喊出的这一口号却是为各地方政府找到了一个新出口。
后来,王石带领下的万科不信邪,在南京搞降价。于是乎,一张四千万罚款单悄然而至,最有意思的是罚款的理由是万科搞垄断;而后地方政府在开行业大会时甚至都不通知万科,两者关系一度很紧张。
事实上,对于万科来说,降价自保是没错的,但它却忽视了在楼市的这条利益链上,玩家远远不止它一个,你自保了别人了?比如地方政府。
地方政府:奶酪不能动
众所周知,新中国成立初期,“集中力量办大事”,地方的财政权和事权都比较小,所以上头与下头相处的和谐无忧,但是后来,搞“包干”,提倡“分灶”吃饭。中央授权给地方让它们充分的去闯,获得的财政收益也大部分让地方自留。
地方的积极性上来了,权利大了收入也多了,但是财政缴纳的额度还是不变的,久而久之就出现了一个大问题——下头比上头还有钱。
到了80年代,中央财政收入越来越少,财政捉襟见肘,不得不通过各种名目问富裕的地方财政借钱。1993年7月23日,当时分管经济的**在全国财政、税务工作会议上,针对这种情况来一句朱式警句“在现行体制下,中央财政十分困难,现在不改革,中央财政的日子过不下去了”。
于是,为了防止历史上诸侯割据的教训重演,手一挥——分税制来了。
分税制将地方财政的大头收缴到上面,只留下小头给地方政府作为“日常开支”,这一改革,将上头和下头的收入格局彻底打破,效果更是立竿见影。
1994年2月,也就是实施分税制1个月后,中央财政就环比增长了61%。然而,这样一来也产生了一个问题——地方政府财政不堪重负,毕竟它们要用50%的财政收入负荷80%的地方事权支出。
既然如此,地方政府肯定要自己想方法找财源,而1998年开始的住宅商品化改革,给地方政府指了一条明路——卖地!
要注意的是,卖地可不是一锤子买卖,它除了土地转让收入还有其他税收相关收入。什么营业税、土地使用税、土地增值税等等等等
这对缺粮少弹的地方政府来说,无疑是一大笔额外收入,于是乎,地方财政也越来越依赖卖地的收入,土地财政自此就产生了。
而现在作为面包的房价一旦出现大幅回调,面粉肯定要降价,这对土地财政的打击无疑是巨大的;拿这一次的合肥来说,其对土地财政的依赖在全国排第二,由此可见当地地方政府对房价下跌为何会如此紧张。
另外,房价一下降,投机分子就打砸售楼处,这对社会治安来说也是大问题,所以,地方政府可以借此“明正言顺”的对楼市调控三心二意。
至于开发商会不会因为资金链紧张game over,地方政府可不会在乎,毕竟死道友可以,但不能死贫道。
央地博弈下的楼市真相

很明显,当前关于楼市调控的央地博弈已经愈发明显。
从中央层面上来看,要稳房价,要降低夜壶对中国经济起到的关键性影响,要防范住系统性金融风险的发生,另外还要在国外环境突变、经济下行的压力下,提振被楼市不断挤压的消费能力;
所以,短期内放松调控的指导方针,是不会变的,这也是新华社评论一再强调“决不允许楼市调控半途而废”的用意。
而到了地方这,钱少事多的现状,逼迫着它跟上头玩躲猫猫,打游击战,而且在前些年投资——债务驱动型经济带来的后遗症下,巨大的债务压力也逼迫着它不断试探上头的调控底线。
所以在没有准备好替换土地财政的工具时,当前的楼市只能**横盘,房价不大涨,也不大跌。
故而在第二轮政治局会议上头压根就没提楼市。这也是不允许楼市调控半途而废和房价不大涨,也不大跌并行发展的逻辑所在。
最后,还是解局君在昨天头条结尾时所说的那句话:如何让更多的城市勇于对土地财政动刀,让它们在失去卖地收入后仍然维持得住财政收入的盘子,这将是值得上头好好思索的问题。
只有平衡好这个问题,中国楼市才会发生真正意义上的巨变。

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